이 블로그의 글을 대부분 나 자신에 대한 이야기를 채워왔기에 솔직히 내가 먹고사는 프로그램에 대한 이야기나 혹은 요즘 내가 현실적으로 관심있어하는 주제들에 대해서는 거의 언급하지 않았다. 특히 정치, 경제쪽 이야기는 거의 다루지 않았는데, 물론 어떤 사회 현상에 대해 이야기 하다가 자연스럽게 정치쪽 이야기가 나오기도 했지만 처음부터 정치 이야기를 쓰려고는 안했었다. 그리고 지금도 그 생각은 별로 변함이 없다. 그런데 최근 우연히 쓴 경제에 대한 이야기가 꼬리를 물어 이야기를 만들어 낸다.
물론 나는 절대 경제 전문가가 아니다. 내가 아는 대부분의 지식은 그냥 인터넷에서 본 다른 사람들의 말을 짜집기하는 수준이다. 그래서 오류도 있고 잘못된 판단을 할 수도 있다. 단지 나는 그냥 원칙적인 관점에서 말을 하고자 한다. 그것은 마치 어떤 회사의 주가가 실적이 좋아야 높아진다는 믿음과 같다. 하지만 현실은 다르다. 만약 주식을 조금이라도 해보신 분이라면 회사의 실적은 약간의 영향을 줄 뿐이다. 정작 중요한 것은 관심, 소문 그리고 세력의 힘이다. 그렇지만 또한 장기적으로 보면 회사의 실적이 결국 주가를 좌우한다. 중간에 많은 곡절이 있을지 모르지만 결국 그것이 원칙이기 때문이다.
오늘은 우리나라의 오래된 망국병, 부동산 집착증에 대해 말하고자 한다. 나 역시 한때 내 명의로 서울에 아파트 한채가 있었던 사람으로서 말하는 것이니 너무 집없는 거지의 푸념으로만 듣지 않았으면 한다.
예전부터 나름 부동산쪽 귀재라고 일컬어지는 고수들이 이론 싸움을 벌였다. 주제는 바로 도대체 부동산 가격의 상승은 어디에서 기인하느가에 대한 주제였다. 한명은 그것은 바로 '땅' 에서 기인된다고 말했고 다른 한명은 '건물' 에서 기인된다고 했다. 참으로 애매한 주제이다. 물론 땅값은 오른다. 매년 어느정도씩. 하지만 우리나라 수도권, 재작년부터 시작된 지방권 부동산 급상승을 설명하기엔 너무 적게 올랐다. 그렇다면 부동산의 속성은 바로 건물(아파트)로 부터 온다는 것이 맞는가?
나는 작년에 시골에 집을 한채 지었다. 땅값도 들었고 건물값도 들었다. 그런데 땅값은 오르든 오르지 않든 나중에 기회가 되면 팔아서 다시 회수할 수 있다. 그런데 건물은? 그 건물은 물론 100년을 목표로 지었지만 내가 관리를 제대로 안하면 기껏해야 수십년 후 폐가처럼 변할 것이다. 그러니 이 건물 가격은 아예 없어지고 심하면 폐처리 비용이 발생해 추가 손해를 본다.
즉 땅값이 오천만원이였다면 미래의 어느날 나는 오천만원이나 혹은 적거나 많거나 하는 돈을 받고 팔겠지만 집값은 매일 매일 시간이 갈수록 떨어진다. 만약 100년을 지탱할 집이라면 매년 1%씩 그 가치를 상실하고 있는 것이다. 이것이 바로 회계에서 말하는 감가상각이다. 물론 집을 꾸준히 잘 관리하면 100년이 지나도 멀쩡할 수 있으니 무슨 문제냐고 말할지 모르겠다. 하지만 그러기 위해서 또 나는 매년 건물을 수리하기 위한 비용을 꾸준히 써야 한다. 이 문제는 결국 유지비가 들어가고 있다는 말이다. 이 경우도 완전히 동일한 경우가 바로 요즘 많이 가지고 있는 '차' 이다.
차는 보통 10년에서 20년까지 쓴다. 그리고 그 유효기간이 끝남과 동시에 폐차처리가 되어 고물값 정도 건진다. 즉 차값이 1억이었든, 5억이었든, 2천만원 이였든지 간에 유효기간이 끝남과 동시에 그냥 고물값으로 계산이 되는 것이다. 만약 차를 10년만 탄다면 1억인 차는 매년 천만원씩 그 가치가 사라지는 것이다. 이것은 중고차 시장을 보면 너무도 명백히 알 수 있다. 년식이 올라간 차는 매년 그 가치가 떨어진다. 너무도 당연하다.
이 원칙적인 관점에서 보았을 때 부동산이란 시장에서는 놀라운 현상이 하나 있다. 바로 그것은 서울의 아파트 가격이다. 중고가 될 수록 그 가격이 비싸져서 이제 곧 붕괴될 것 같으면 더 비싸진다. 즉 차로 따지면 폐차 직전이 되어야 더 비싸지는 현상이다.
물건의 가격은 원하는 사람과 파는 사람의 균형에서 나온다. 가격이 올랐다는 것은 당연히 그것을 원하는 사람이 파는 사람보다 많았다는 말이 되는데 왜 사람들은 물건의 가치가 떨어질 수록 더 비싼 가격을 주고 살까?
일단 이 문제는 좀 더 있다가 따져보기로 하고 다시 원론적인 이야기로 돌아가서 그렇다면 부동산의 가치는 땅인가? 건물인가? 를 다시 생각해보자.
땅은 분명히 맞긴하다. 건물을 사라지니.. 땅만 남는 것이다. 그런데 땅으로만 설명하기엔 집값이 너무 높다. 물론 내 집과 같은 시골집은 땅이 명백하다. 하지만 만약 그 집이라고 해도 내가 너무도 경치가 좋고 입지가 좋은 곳에 누구나 갖고 싶어하는 집을 지었다면 그 집 자체도 가격이 유지될 수 있다. 물론 한시적이긴 하지만.
나의 결론은 원칙적으로는 부동산의 가치는 땅에서 나와야 하고 건물은 실제로 부동산으로 부르면 안된다. 건물은 동산의 개념이 맞다. 그런데 세상은 거꾸로 돌아간다. 특히 대한민국 부동산은, 년식이 오래되어도 떨어지지 않고 더 올라간다.
집값, 특히 아파트의 가격이 오르는 이유가 뭘까? 잘 생각해보자. 그것은 아까도 말했듯 공급이 수요보다 많아서 그렇다. 아파트는 특히 대한민국 주부들 사이에 매우 인기가 높은 집합 건물이다. 공동주택이니 이래저래 편한게 많다. 편의시설, 종처럼 일하는 경비원들, 다수의 사람이 모여 살기에 생기는 많은 종류의 육아 관련 서비스 등등 아이를 키우고 살아가기에 아파트 보다 좋은 조건이 드물다.
이러니 많은 사람들이 아파트를 선호하고 이 수요에 따라 건설회사들은 엄청난 규모의 아파트를 서울 곳곳에, 땅이 모자르니 신도시, 2기 신도시, 수도권이라고 알려진 경기도 각 지역에 정말 엄청난 규모의 아파트 단지를 만들어 놓았다.
여기에 아까 잠시 언급하다 만 오래된 아파트의 가격이 오르는 기현상이 더해져 아파트 신드롬이 일어나는데(살기도 좋고, 살아도 가격 안 떨어지고, 허물때가 되어도 가격이 유지 되는 기묘한 상품) 그것의 마술이 바로 '재건축' 이다. 아니 실제로 재건축이 마술이 아니고 용적율 상승의 마법인 것이다.
혹시 '수직 증축' 에 대한 이야기를 들어보신 적이 있는가? 말 그대로 5층짜리 아파트를 15층, 30층으로 올리는 재건축 방법이다. 즉 총 100채가 있던 아파트 땅에 재건축을 해서 200채를 만들어 낸다. 그래서 100채에 속해있던 사람들은 아주 적은 분담금만 내고 현재의 평수보다 더 넓은 평수로 옮겨간다. 그럼 그 비용은 실제로 누가 책임질까? 그것은 바로 추가로 만들어 낸 100채를 외부 사람들에게 팔아서 충당한다. 건설회사 역시 여기에서 자신의 이익금을 챙겨간다. 아주 놀라온 정책이다.
서울시에는 아직도 5층짜리 아파트가 꽤 있다. 지은지 이제 30년이 넘어가는 아파트들. 그리고 가끔 그들 아파트 앞에 '재건축' 확정이라는 환영 플랜카드를 본적도 있을 것이다. 즉 재건축은 죽어가는 아파트의 숨통을 틔여주었다.
문제는 이제 여기부터 발생한다. 5층짜리는 15층 올리기가 그리 어렵지 않다. 그런데 15층 짜리를 30층으로 올리려면?
고층아파트는 일단 건설비가 많이 든다. 바람에 흔들리기에 외벽을 매우 두껍게 해야하고 거기에 제한도 많이 된다. 일조권, 조망권, 높이제한 등등 걸리는 것도 많다. 그래서 이래저래 비용이 많이 소모되기에 재건축이 쉽지 않은 것이다. 거기에다가 정부에서도 이것에 대해 그리 우호적이지 않다. 무조건 용적율 상승만을 추구해버리면 해당 지역 인구가 너무 늘어나 시내 곳곳이 혼잡지역인데 그것이 더 늘어나게 되는 것이다.
현실적으로 5층짜리 아파트는 많이 재개발 되거나 재개발 준비중이다. 문제는 이제 15층, 20층짜리 아파트에서 나타는데 솔직히 이것도 아파트 가격 상승기에는 그나마 할만 한데 이제 아파트 가격은 큰 흐름에서 하락기에 접어든 것이다. 단지 아직 이 아파트들이 버틸만 하기에 버티고 있는 것이다. 여기에서 한 20년 지나면 서울에서 정말 안정성 문제나 혹은 집 자체가 너무 부실하게 되어 결국 허물어야 할 아파트가 속출할 것이다. 그리고 그 비용은 모두 주인이 부담해야 한다.
누군가는 그럼 아파트 가격이 계속 오르면 되겠네 라고 해답을 내놓을 지도 모른다. 그런데 우리나라 부동산은 이미 거품천지다. 그나마 LTV, DTI 같은 정책으로 제한을 해서 크게 터지지 않았을 뿐 우린 서서히 망해가고 있는 것이다.
왜 부동산이 하락세냐고?
다시 수요/공급 법칙으로 말해본다. 수요자가 줄었기 때문이다. 왜 수요자가 줄었냐고? 아파트의 주요 수요자는 보통 30대이다. 40대만 해도 보통 자기 집 한채정도는 어느정도 가지고 있다. 그 이후 나이도 마찬가기고. 그럼 40대 이상이 팔거나 새로 지은 아파트를 30대가 아파트를 사줘야 하는데 문제는 가격이 너무 높아져 있다. 서울에서 쓸만한 아파트 사려면 최소 3~4억이다. 평균적으로 15년은 모아야 벌 수 있는 돈이다. 예전에 어떻게든 사면 오르니 빚을 내서라도 샀지만 지금은 누구나 떨어진다는 것을 아니 무리하지 않는다. 즉 집을 살 필요가 없어진 것이다.
수요자가 줄어든 원인 중 하나는 인구가 줄어간다는 점이다. 이제 한명 대 출산율이 가져온 재앙이 시작되고 있다. 얼마전 기사에서 초등학생 수가 딱 반으로 줄었다는 내용을 봤다. 지금 이렇게 급격히 인구가 줄어가고 있다. 그렇다면 이들이 어른이 되어 사회에 진출하는 20년 후엔?
수요자가 기본적으로 줄고 거기에 투자목적이 애매하면서 구입을 꺼리고 있다. 너무 비싸기 때문에. 그래서 어느정도까지 가격이 내려와야 실수요자 위주로 시장이 형성될 것이다.
여기에 더해 요즘 베이비부머 세대 은퇴가 가시화 되고 있다. 그런데 이들 중 노후 준비가 모두 된 사람이 많지 않다는 것이 문제이다. 가진 재산이라곤 아파트나 집 한채가 전부인 그들이 따로 일을 더하지 못하거나 장사를 해서 망하거나 하면 도대체 무엇으로 살아가야 할까? 결국 이들이 가진 집이 매물로 나오게 된다. 이들 세대는 집도 참 많이 가지고 있다. 그러니 앞으로 더 쏟아질 기본 매물을 어떻게 감당할까?
부동산 대세 하락은 이 이유만 있는 것이 아니다. 최근 과천 집값 떨어진 이야기도 들었을 것이다. 그것은 바로 정부 청사 이전이 불러온 후폭풍이다. 즉 세종시가 발전할수록 서울의 집값은 떨어진다. 이것은 일종의 이동인 셈인데 어쨌거나 서울/수도권 집값 하락은 이로 인해 더 부채질 되고 있다.
그리고도 요즘도 건설사들은 집을 지어대고 있다. 분명히 집의 수요가 줄고있고 가격이 떨어지면서 그들이 원하는 수익을 내지 못한다는 것을 바보가 아닌 이상 알고 있는데도 그렇다. 왜 그럴까?
아파트를 짓는 건설 과정은 매우 길다. 토지를 사서 짓기까지 거의 10년 가까운 계획이다. 물론 건설회사야 토지를 직접 개발도 하지만 SH나 LH같은 정부기관으로 부터 사서 좀 짧은 시간에 할수도 있지만 결국 오래 걸린다. 그러니 지금 짓고 있는 아파트들은 이미 수년전 구매한 땅인 것이다. 그런데 그 비용은 모두 빚에서 나온다. 이것을 PF 대출이라고 하고 이것으로 인해 수년간 작은 규모의 금고들이 망했다. 건설사가 빚을 내어 땅을 산 후 부도가 나면 그 빚은 모두 그것을 빌려준 저축은행들에게 돌아간다. 그리고 PF 대출은 위험하기에 이자율이 높다. 그래서 땅을 사고 건축물을 늦게 올릴수록 건설사는 손해를 보는 구조다. 그러니 이 아파트가 지으면 분양이 될지 여부는 둘째치고 일단 지어야 한다. 늦으면 더 손해를 보기에.
우리나라의 대표적인 잘못된 부동산 정책 하나가 바로 선분양 제도이다. 물론 선분양은 집이 부족한 우리나라에서 건설사의 입장을 고려해 수억이 넘는 상품을 만들기도 전에 예약해서 돈을 내는 제도이다. 그때는 이것이 문제가 크게 없었고 지은 집이 너무 부실해도 다들 쉬쉬하고 살았다. 왜냐면 안좋다는 소문이 나면 집값이 떨어지기에. 그런데 선분양은 한마디로 너무 공급자 중심의 정책이다. 즉 내가 사고자하는 건물이 어떤 결과가 나올지 모르고 모델하루스 보고 물건을 고른다. 당연히 실제로 지어진 집에 가면, 모델하우스 분위기는 전혀 안난다. 나 역시 이렇게 입주를 해봤기에 이 부분을 잘 안다.
아마 오늘도 많은 건설사에서 선분양을 위해 많은 이벤트와 상품권을 걸고 사람들을 유혹하고 있을 것이다. 한때 경쟁율이 수십대 일이였던 지역도 있고 당첨만 되면 인생역전이 되는 시절도 있었다. 모두 우리 인구가 늘어나는 시기였으며 거품이 끼어가던 시절이다. 이제 우리는 그것에 대한 책임을 져야 할 시기가 왔다.
여기에는 숨겨진 비밀 하나가 있다. 바로 그것은 건축비 대비 분양가에 대한 진실이다. 아파트 1평당 필요한 건설비용이 과연 얼마일까? 내가 시골에 나무로만 집을 지었을때 평당 300만원 정도 들었다. 그런데 그것보다 훨씬 저렴한 콘크리트 주택이며 또한 다수의 집을 동시에 짓는다면? 거기에 더해 아파트는 지붕, 양쪽 벽면을 모두 공유하는 형태이다. 즉 내 지붕이 내 윗집의 바닥이며 반대로 내 바닥은 내 밑의 집에서는 지붕이 된다. 측면도 마찬가지다. 이러니 건출비용이 과연 얼마나 들까?
하지만 분양가는 상상을 초월한다. 요즘 왠만한 서울시내 아파트 분양가는 평당 2천만원이 넘는다. 그렇다면 건설사는 도대체 얼마를 남겨 먹을까? 30평짜리면 땅값이 있으니 그럴것이라고? 혹시 32평짜리 20층 건물의 할당된 땅크기를 본적이 있는가? 내가 샀던 집은 6평이었다. 고층이 될 수록 이건 줄어든다. 부동산 거품과 사람들의 탐욕이 만들어 낸 가격이다. 그렇게 비싸게 팔아도 사는 사람이 있고 또 산 사람은 자신이 산 가격보다 더 비싸게 팔수 있었으니 원가는 중요하지 않았다. 이렇게 거품은 생겨났다.
이런저런 이유로 인해 이미 포화상태인 주택시장에 끊임없는 새로운 공급이 이루어지는 것이다. 이것은 결국 공급 과잉을 불러온다. 거기에다가 요즘은 세대수 자체는 늘지만 그 숫자가 대부분 1인이나 2인이란 것이다. 즉 그런 큰 평수가 필요없는 소규모 원룸이나 원하는 세대주이다. 이런 상황에서 주택 보급율을 따져서 무엇하겠는가? 이미 서울,수도권의 주택 보급율은 100%를 한참 넘었을 것이다.
얼마 전부터 하우스 푸어라는 신용 용어까지 등장했는데, 우리나라 말로 하면 집거지이다. 말그대로 대출 만땅에 집값마져 떨어져 팔아봐야 10원도 못건지는 아파트가 넘쳐난다. 그것도 팔고 싶어도 팔리지 않는데 이유는 아직도 비싸서이다. 즉 팔지도 못하고 살지도 못하고..
하지만 아직 우린 이제 초입일 뿐이다. 내 예상으로 부동산은 앞으로 최소 10년 이상 쪼그라들 것이다. 그리고 2000년대 초반 수준으로 돌아갈 것이다. 물론 급락은 없을 것 같다. 사람 심리가 그렇게 대놓고 손해 보면서는 못팔기 때문에 그렇다. 주식 팔아본 사람은 누구나 안다. 원가에 대한 미련은 그런 현상을 낳는다. 그래서 주식엔 반드시 손절매를 원칙으로 해야하는 것이다.
매년 3~4 %씩 하락이 있을 것인데 물가 상승율을 더하면 매년 5%정도의 하락이 예상된다. 그리고 10년 후엔 지금의 반값 수준으로 내려갈 것이다. 이것은 그냥 하는 말이 아니다. 이것이 경제이고 수요과 공급의 원칙이고 100년이 안되어 사라질 동산인 건물의 운명이다.
5억짜리 집은 내년엔 4억 7천 5백만원이 될 것이고 내 후년엔 4억 5천이 될 것이다. 5억의 집을 가진 사람은 매년 자신의 저축할 만한 돈을 집으로 인해 버리는 것이다. 정말로 돈을 깔아 뭉게고 있다. 주거에 대한 비용이 너무 높아서 정말로 우리나라는 살기가 힘들고 그 여파가 전체적으로 미칠 것이다. 1년에 2천 5백만원의 주거비용을 쓰면서 누군가 한달 월세로 200만원 쓴다고 하면 놀래 자빠질 것이다. 과연 누가 더 손해가 될까? 월세 산사람은 물론 자기 집이 아니라서 불편하기도 했겠지만 월세 200만원이면 도대체 어떤 주거환경에서 살 수 있을까?
빠져나갈 방법이 없다. 아이를 마구 낳거나 세계 경제가 급격히 회복되어 예전의 거품시대로 돌아가야 한다. 하지만 그 어떤 것도 요원할 뿐.. 이제는 그동안의 탐욕에 대한 응징을 받을 날만 남았다.
그동안 나타났던 징후만 모아보겠다.
1. 베이비부머 세대 은퇴
2. 아이들 숫자 감소 - 인구감소
3. 청년 실업
4. 미분양 아파트 증가
5. 대형 건설사 주가 하락 및 부도
6. 1,2인 세대 증가
7. 신규 입주시 건설사와 세대주간의 고소/고발. 들어가려니 가격이 떨어져 있어서 흠잡고 입주 안하거나 혹은 가격 깍아달라고 협상
8. 분양가 할인 정책
9. 전세금 급상승
10. 정부 정책이 부동산 안정화가 아닌 부동산 팔기를 목적으로 진행됨(기회를 줄때 팔아야 하는 것이다)
11. 장기수선 분담금 상승 정책 나옴 (이것은 아파트 수리 및 폐기 비용을 고려했다는 것이다. 일본은 우리의 20배가 넘는다)
12. 미국의 출구전략 계획 언급 (출구 전략이 본격화 되면 금리가 오를 가능성이 높다. 이렇게 되면 우리나라 역시 저금리 기조을 바꿀 수 밖에 없고 연쇄적으로 대출금 이자가 상승하게 된다. 이러면 버티던 사람들도 이제 나자빠지게 되어 있다)
왜곡된 시장은 언젠가는 제자리를 찾는다. 그리고 지금 2013년이 그것의 시작점이 될 것 같다.