도시탈출 프로젝트

땅구입부터 집짓기까지 과정 정리

아이루다 2012. 3. 7. 16:09

 

나처럼 아무 사전지식도 없고 준비된 것이 없는 사람이 시골에 땅사서 집짓기까지 어떤 과정이 필요한지 정리 좀 해보겠다. 다시 할일은 아마 없겠지만 혹시나 나처럼 맨땅에서 헤딩하는 분이 이글을 보고 도움이 되면 좋겠다.

 

1. 전체 예산 & 지역

 

땅을 사고 집을 짓는것은 절차상의 문제도 많지만 우선 돈이 제일 큰 문제이다. 땅 크기와 집 크기에 따라 비용이 많이 달라지게 되므로 총 가용 예산을 확보해야 집을 지을 수 있다. 시골 땅값은 서울처럼 무지막지하게 비싸지는 않지만 그래도 단위가 커서 좋은 땅을 구하려면 비용이 꽤 든다. 차례로 알아보자.

 

시골이라면 보통 서울 및 대도시를 제외한 지역을 말하는 것이지만 실제로 경기도쪽은 거의 서울과 다름이 없다. 다만 좀 덜 개발된 곳이라면 경기도 중 양평/홍천/포천/연천 정도가 그 대상이라고 생각이 든다. 그 지역을 벗어나면 충청남북도/강원도까지가 서울에서 200km 안짝으로 2시간내에 주파 가능한 거리이다. 서울과 완전히 분리되지 않으려면 이정도 거리가 좋을 법 하다. 강원도 지역은 철원과 화천이 있는데 산간지역이라 땅이 얼마 없다. 또한 겨울에 많이 추워서 추위를 싫어하는 분들은 별로 추천하고 싶지 않다. 하지만 거리는 100km정도로도 있기 때문에 중간에 있는 홍천/포천 등지도 나름 좋은 대상이리라.

 

충청북도로 가면 제천과 단양등지가 좀 덜 개발된 곳이다. 땅도 나름 있는 편이며 고속도로가 많이 뚫려 2시간내로 이동 가능하다. 그 옆으로 영월이 있는데 영월은 땅모양이 길어서 지역에 따라 서울과의 거리가 크게 차이난다. 지도를 펴고 살펴보면 대충 어느지역이 가까운지 알 수 있다.

 

충청남도로 가면 홍성이나 예산쪽이 괜찮을것 같은데 그쪽은 조사를 안해봐서 잘 모르겠다.

 

경기도권에서는 양평쪽이 전원주택 단지도 많이 형성되고 있고 한강도 있으며 지하철까지 뚫려 있어서 나름 좋은 후보지이다. 홍천이나 포천쪽도 괜찮은데 전원주택지로 좋은 장소라면 가격이 좀 비싼게 흠이다.

 

실제 집을 지어보면 집을 사는것과 직접 짓는것이 그다지 큰 차이가 없다. 성격이 안맞는 분들이나 딱히 꼭 자기가 지은 집을 갖게다는 의지가 없는 분이거나 지리적으로 꼭 어떤 장소를 고집하는 경우가 아니라면 근교에 지어진지 3년 정도 이내 집을 구매하는 것이 여러모로 좋을 것이다.

 

2. 땅 구입

 

땅은 집을 짓는데 근본이 되는 공간이다. 땅에 대한 해석은 개인마다 많이 차이가 날 수 있는데 시골에 가더라도 서울과 크게 차이가 나지 않는 생활 환경을 갖추고 싶다면 가능하면 너무 산골로 들어가면 안된다. 군이라면 군의 중심가에서 많이 떨어지지 않는 곳에 혹은 주변에 나름 중소도시가 10km이내에 위치하도록 자리를 잡는 것이 좋다. 하지만 마음에 드는 땅을 구한다는 것은 참 힘든일이고 어쩌면 집을 짓는데 가장 많은 시간과 비용이 들어갈 수 있는 일이다.

 

시골땅은 평단가로 10만원이상은 잡아야 하며 입지가 좋거나 서울과 가깝다면 평당 20~30만원은 예상해야 한다. 그래도 서울만 좀 벗어나 양평근교만 가도 이정도 가격이면 구할 수도 있으니 너무 겁먹지는 말자. 시골에 땅을 구해 집을 지을려면 최소 100평이상은 필요하다. 그리고 작은 텃밭이라도 가꿀라면 200평은 필요하다. 그러니 대략 괜찮은 위치에 200평 정도 구매하려면 5천만원 이상의 예산이 필요하다. 나 같은 경우는 거의 800평의 땅을 샀는데 실제로 그정도 필요가 없었지만 땅이 너무 마음에 들어 그렇게 큰 크기를 샀다. 그나마 땅이 싸서 샀다. 나의 땅선택의 조건은 최대한 불빛과 멀어지는것, 그러니까 최대한 외진곳을 우선했다. 집을 짓고 하고 싶은 일 중 하나가가 바로 밤하늘 보는것이었기 때문이다.

 

외진곳의 장점은 나중에 살때 조용하고 시골 원주민들과 트러블이 덜 생기겠지만 반대로 그런땅은 집을 바로 지을 수 있는 대지가 없다. 그럼 이쯤에서 땅의 종류에 대해 간단히 알아보자.

 

(1) 대지는 지목중 집을 바로 지을 수 있는 땅을 말하는데 보통 마을 근처에 존재하고 외진곳엔 절대 없다. 장점은 전기와 수도가 있을 가능성이 크므로 나중에 이 부분에 대한 비용이 필요하지 않다. 또한 도로로 되어있기 때문에 건축에 하자가 없다. 단점은 시골마을 근처에 존재하기 때문에 나처럼 외진곳을 찾는 사람에게는 안좋다.

 

(2)전/답은 밭과 논을 말하는 것으로 실제로 답에는 집을 잘 짓지 않는다(쌀농사 보호정책으로 인해 쌀농사 지역은 건들기 힘들다. 또한 논은 모여있기 때문에 중간에 덩그라니 건물을 지으면 살기 많이 불편할 듯 하다). 그럼 전을 봐야하는데 실제로 거의 이땅을 이용한다고 보면된다.

 

(3)임야는 땅중에 가장 싸다. 쓸모가 없기 때문인데 싼만큼 도로가 없을 가능성이 크고 급격한 경계로 인한 토목공사 비용이 많이 들 수 있다. 이 부분을 고려해야한다.

 

어떤 땅을 고르느냐는 온전히 주인의 마음이다. 하지만 또한 마음에 쏙 드는 땅을 구하기도 무척 힘들다. 나 같은 경우는 일단 인터넷을 통해 (부동산서브 와 같은 사이트에서 땅검색이 가능하다) 마음으로 대략 괜찮아 보이는 땅을 보면(설명과 사진) 지역 부동산에 전화 연락을 하여 방문 일정을 잡고 갔었다. 하지만 실제로 가보면 사진이나 설명과 달리 땅이 대부분 별로이다. 그래도 가면 부동산 사장님에게 어떤 땅을 원하는지 잘 설명하면 보통 거기에 올려놓지 않은 땅을 소개시켜주기도 한다. 그러니 부지런히 다니고 가면 가능하면 연락처를 남겨서 추후 땅이 나오게되면 연락 바란다고 한다.

 

보통 한지역가면 하루가 몽땅 드니까 (갔다왔다 수시간이 소비되고  그쪽에 도착해서도 차타고 오래 돌아다닌다) 부동산 여러군데 약속을 잡지말고 한번에 한곳 방문을 목표로 한다. 경기권이라면 하루에 두군데 정도 소화 가능하겠고 서울에서 2시간 이상 걸리는 위치는 한군데만 잡기 바란다.  그리고 작은 땅을 살려고 한다면 보통 가격대가 낮기 때문에 부동산에서도 좀 찬밥신세란 느낌도 난다. 부동산에서 너무 재수없게 굴면 그냥 그집은 포기해버려라. 그것이 맘이 편하다.

 

땅을 볼때 꼭 확인해야 할 사항은 도로와 전기/수도문제이다. 땅은 반드시 도로에 접해야만 건축허가가 나고 또한 길이 없으면 아무것도 못한다. 길이 없는 땅을 맹지라고 하는데 맹지는 땅이 무척 싸긴 하지만 도로를 뚫어야 하는 난제가 있으니 전문가가 아니라면 피하자. 부동산 주인이 길이 생길수 있다고 해도 믿지말자. 그리고 대부분 부동산 업자들도 맹지는 권하지 않는다. 맹지는 거의 투기목적이나 사거나 사기목적으로 판다고 보면된다.(무덤이라면 괜찮을 듯)

 

땅을 골랐다면 이제 집을 반은 지은것이다.

 

* 땅에 대한 세부적 판단은 훨씬 더 많다. 해당 지역이 어떤 상태인지 꼭 확인하는 것이 좋다. 특히 정부의 개발규제가 묶여 있는 땅이라면 싸게 샀다고 해도 아무 소용이 없으니 꼭 세밀하게 알아보고 판단하자. 이런 정보들은 검색하면 많이 알아볼 수 있다.

 

3. 땅 거래

 

땅을 소유한다는 것은 지주가 되는것이다. 내 재산권 항목에 하나가 늘어난 것이란 말이다. 따라서 등기를 해야한다. 등기는 보통 거래 부동산과 연계된 법률사무소에서 약간의 비용으로 대행해주니 돈만 준비하면 된다. 거래시에는 파는 사람과 사는 사람 그리고 법무사까지 와 총 4자대면을 한다. (부동산 주인까지) 여기에서 도장을 찍고 대략 이후 일정에 대한 협의를 한다. 땅 구입 후 1년까지는 개발행위가 안될 수 있으므로 땅을 사고 바로 집을 지을 계획이라면 거래시점을 늦게 신고하여 전주인 명의로 농지전용을 해야 한다. 전주인은 실제 돈을 받아가지만 땅을 서류상으로 인계받는 시점이 농지전용 신청이 끝난 이후란 것이다.

 

농지전용은 대지가 아닌땅에 집을 짓기 위해 땅의 지목을 변경하는 행위인데 비용이 발생한다. 농지전용금이라고 불리는 세금인데 자세한 것은 이 사이트 다른 글이나 다른 검색을 이용해 자세히 알아보는게 좋다. 비용은 공시지가(실제가가 아닌) * 30%로 보면 된다. 시골땅은 공시지가가 아주 낮기 때문에 큰 부담은 아니다. 또한 1평당 15만원 정도 (1 평방미터당 5만원)가 넘게 되면 이게 최대비용이 된다.

 

농지전용은 신청이 된다고 대지로 바뀌는 것이 아니고 실제 건축행위를 통해 집을 지어야 비로소 대지로 전환이 된다. 이 유효기간은 신청 후 1년이며 3개월까지 연장 가능하다. 이 기간이 넘게되면 농지전용신청은 무효되고 또한 돈도 날린다.

 

땅거래는 등기가 되는 시점에 완료되며 등기시점에 취득세와 등록세가 부과된다. 이돈도 예상치를 뽑아서 준비해야 한다. 거래액의 2%인가? 였던거 같다. 여기에 법무사 대행료까지 생각해야 한다.

 

농지전용은 보통 부동산 연계된 토지측량업체에서 대행하는데 이 역시 비용이 든다. 여기서 측량은 지적측량을 말하며 나중에 경계측량과는 다르다.

 

나 같은 경우는 농지전용비가 150만원 정도, 농지전용 대행 및 측량비가 200만원 정도 나왔다. (200평, 기준 평당 공시지가 18,000원 기준)

 

4. 시공사/건축사무소 선정

 

땅 거래가 절차상으로 오래걸리는 것이였다면 시공사 선정은 이제 집을 잘 짓기 위한 선택이다. 좋은 시공사를 만나야 좋은 집을 짓는데 우선 먼저 어떤 집을 지을지 고민해야한다.

 

(1) 조립식 주택 : 조립식은 말그대로 모든 자제를 가져다가 조립해서 짓는다. 요즘은 많이 좋아지긴 했지만 냉난방과 견고성이 떨어지니 평생 살 집이라면 피하는게 좋다. 물론 시골식당이나 페션을 짓는다면 해볼만 하다. 시공비는 200만원 안팍으로 알고 있다(평당)

 

(2) 시멘트 주택 : 시멘트 주택은 도심처럼 벽돌/시멘트를 이용해 짓는 집을 말한다. 견고하긴 하지만 시멘트 특유의 독성 문제가 있어서 환경호르몬 문제가 있을 수 있으므로 시골에서 좋은 공기와 좋은 환경을 구비하고자 한다면 피하는게 좋다. 시공비는 평당 250만원 미만으로 알고 있다.

 

(3) 목조 주택 : 목조주택이라고 해서 통나무로 지은 집을 말하는 것이 아니고 6X6 / 4X4 같은 경량목조를 이용해 짓는 집이다. 단열효과가 좋다고 하는데 살아봐야 할 듯하고 전원주택으로 치면 나름 좋은 선택이다. 그리고 시공사가 아주 많다. 비용은 평당 300만원 이상 400만원 이하로 보면 된다. 비용의 큰 차이는 내장재에서 날 가능성이 큰데 좋은 내장재를 쓰면 많이 비싸진다.

 

(4) 스틸하우스 : 기둥을 나무가 아닌 스틸로 하는 방식이다. 보통 목조주택보다 더 튼튼하다고 알려져 있으나 큰 차이는 없어보인다. 비용은 350만원 이상 450만원 이하 정도로 보면 되겠다.

 

(5) 통나무 주택 / 황토 주택 : 친환경이라고 하는데 비싸서 나는 패스

 

어떤 집을 지을 것인지 결정되었다면 시공사를 찾아보자. 일단 인터넷으로 찾으면 보통 견적요청이 있는데 대략 요구사항을 적어 보내면 거의 대부분 답장이나 전화가 온다. 잘 골라서 선택하자. 꼭 지인을 통해서 하지 않아도 된다. 어쩌면 지인을 통한 것이 더 안좋을 수도 있으니 개인 성격별로 알아보자. 어차피 뽑기운이 존재하니 너무 많이 고르지는 말자. 나는 가나목조주택이란 시공사와 계약을 했는데 이유는 견적서가 가장 성의있어서이다. 그리고 사장님 만나보니 집 오래 지은듯한 전문가 느낌도 나고. 또한 인터넷으로 검색을 해보니 사례도 있고 시공 현황도 제법 괜찮았다. (집을 다 짓고나면 이 부분은 수정해야겠다 ㅎㅎ)

 

건축사무소는 그냥 시공사 사장님이 추천해주는데로 했다. 내가 뭐 특출난 집을 지을 것도 아니고 평수도 작아서 대충 몇가지 요구사항만 반영시켜 설계는 완성했다. 건축사무소는 건축허가까지를 대행해준다.

 

건축사무소 처리비용은 설계비까지 해서 250만원 정도 나왔고 시공사 계약은 20평 기준 7천만원 정도 잡혔다.

 

5. 건축 시작

 

건축을 시작하기 전에 확인할 사항이다.

 

(1) 부동산 거래 완료 : 자신의 명의로 땅문서가 집에 있어야 한다. (제대로 거래가 되었다면 법무사가 등기로 보내줬을 것이다)

(2) 세금 납입 : 건축신고를 하게되면 몇가지 세금과 처리해야할 내용이 있다. 세금은 일단 농지전용비, 면허세, 공유수면 점용허가/개발행위 협의 (이항목은 땅의 위치에 따라 조금씩 다를 수 있다) 에 대한 이행보증기금 처리, 부동산 취/등록세 등이 있다. 나중에 집이 다 지어지면 아마 집에 대한 취/등록세도 내게 될것이다.

(3) 비용들 : 대행비용은 처음에 농지전용 대행료/건축허가 처리/경계측량 등이 있다.

(4) 전기/수도 : 집의 위치에 따라 지하수 개발이나 전기 인입개발이 이루어지는데 지하수 같은 경우는 대수공을 기준으로 800~1000만원 정도 든다고 보면 된다. 공사기간은 3일 이내인것으로 보인다. 전기인입은 주변에 전신주가 있으면 쉽게 처리되고 200M 이내면 한전에서 연결해주며 그 이상되면 1M당 5만원이상으로 비용을 내어야 한다. 기간도 한달 정도 걸리니 실공사가 시작되기 전에 반드시 신청한다. 신청은 시공사 전기 담당자가 대행해준다.

(5) 경계측량 : 경계측량은 한국지적공사에서 처리하며 비용과 시간이 소요되니 이것도 가능하면 맞춰서 진행한다. 약 2주정도 걸린다고 보면 무난하겠다.

 

건축을 시작하기 앞서 처리해야 할 일은 일단 건축신축 허가가 완료되었는지 확인해야 한다. 이것은 건축설계사 사무소에서 처리해주는 것이니 전화해서 확인한다. 또한 전기 인입을 해야하므로 시공사에 연락해서 해당 절차를 밟도록 한다. 그리고 그전에 경계측량을 해야하는데 이건 한국지적공사 해당지역 지점에 연락해서 전화상으로 신청하고 돈을 내고 작업일을 잡아 만나서 해야한다. 아직 여기까지는 못했으니 하고나서 더 추가하도록 하겠다.

 

----- 5월 3일 수정

 

처음 집을 짓는 것이라서 나도 잘 몰랐는데 집 구조상으로 먼저 결정해야할 내용들이 좀 있다. 나 같은 경우는 외장마감제를 시멘트사이딩으로 했으나 형태가 그리 썩 마음에 들지 않아 파벽돌을 조금 추가했다. 그덕에 비용이 좀 더 들어간다. 그리고 내부의 경우도 천정부분을 막을 것인지 틔울것인지 결정을 해야하는데 솔직히 보기는 틔운것이 좋고 난방에는 막은 것이 좋다. 이 부분은 꼭 주택공사전에 결정해야 하는 것이 좋다. 또한 외부에 수도 위치나 전기선을 뽑아야 할 위치등도 미리 결정하는 것이 좋은데 그냥 놔둘 경우 시공사 임의대로 하거나 기본적인 것만 해준다. 역시 해봐야 안다;;

 

6. 건축 진행

 

(1) 기초공사 : 기초공사는 건물을 제대로 세우기 위한 가장 기본적인 토목공사이다. 보통 큰 문제가 없는 땅이라면 포크레인 한대 불러서 바닥 다듬고 다진 후 거푸집으로 집터 모양대로 잡아놓고 레이콘 차량이 와서 시멘트를 부어 양생시키는 절차를 거친다. 물론 주택의 형태가 아궁이가 있는 온돌방과 같은 형태라면 완전 다르겠지만 내 경우는 그냥 평범한 목조주택이니 이정도로 끝이 났다. 기초공사는 토목공사를 말하는 것으로 만약 경사가 심한 지역이거나 땅에 문제가 있으면 따로 비용이 더 들어갈 각오를 해야한다. 시공사는 일반적인 수준에서의 토목공사 비용만을 생각하고 있는 것이고 작업이 더 필요할 경우 추가 비용을 요청할 수 있다. 이건 협의를 해야한다.

 

시멘트는 양생을 해야하므로 적어도 2주 이상은 그상태로 놔둬야 한다.

 

(2) 외벽세우기 : 내가 시공을 맡긴 가나목조주택은 패널라이징이란 기법을 써서 공사를 하는데 공장에서 외벽을 다 짜 맞춰 오는 방식이다. 그래서 현장에서는 기중기로 조립해서 끝낸다. 지금 짓고 있는 집 같은 경우는 외벽 세우는데 하루만에 끝냈다. 그리고 지붕올리고 정리하는데 2일 해서 총 3일만에 외부공사를 끝낸것이다. 물론 그전에 공장에서 한달 이상 작업을 했었다.

 

(3) 내부공사 : 내부공사는 각 공간 프레임잡기가 주로 임무다. 현재 내 집은 이 과정까지 진행되어 있다.

 

(4) 데크 공사 : 데크는 건물 외부에 놓일 나무로 만든 길이다. 실제로 유용하기도 하고 건물을 이쁘게 해주는 역할도 한다.

 

(5) 보일러 공사 : 보일러는 내부공사로 봐야하고 일반 보일러 공사와 동일하다.

 

(6) 전기 공사 : 전기는 사전에 위치를 거의 잡아놓기 때문에 설비만 하면 된다.

 

(7) 인테리어 공사 : 내부 벽지나 붙박이 제품을 설치하는 절차이다. 가능하면 미리 색상을 정해야 한다.

 

(8) 가스설비 : 가스설비는 시공사에서 해주는 것이 아니니 건축주가 그 지방 가스설비 업체를 찾아서 설비를 해야한다. 가스설비 필증이 있어야 나중에 준공검사를 받을 수 있다.

 

* 수도 공사는 지하수를 파야하는 경우라면 미리 진행해야 한다. 건물이 서기전에 위치를 대충 잡고 지하수 업자분과 상의해서 결정하면 된다. 지하수 파는 것은 약간 복불복이 있기 때문에 비용의 차이가 있을 수 있고 또한 저수층(50m 이내의 물)을 쓴다면 주변에 이미 쓰고 있는 분들이 있을경우 분쟁이 생길수도 있으니 주의한다.

 

7. 건축 완료 후 진행 (이 부분은 5월 말쯤에 더 수정하겠다)

 

(1) 완공검사 : 완공검사는 기본적으로 가스필증, 전기설비, 정화조 공사 필증 등등이 필요한 것 같다. 그런데 아직 진행을 안해서 나중에 더 보강하겠다.

 

(2) 등기 : 건물이 다 지어졌다면 등기를 해야한다. 등기비용은 취득세,등록세 합해서 건축비용의 2.8%에 잡세금이 좀 붙는다. 건축비용은 건축주가 건물을 지을때 들어간 비용으로 자진납세 개념이다.

 

 

-------------------------- 2012년 12월 6일 수정

 

8 . 건축 완료 후 진행 부분 실제 수행 관련

 

(1) 준공검사 : 집을 모두 다 지으면 이 건축물이 충실히 잘 지어졌는지 검사를 받아야 한다. 그것을 준공검사라고 하는데 실제로는 "건축물 사용승인" 이라고 보면 된다. 집을 짓겠다고 하는 신고가 건축 신고필증이고 그것에 따라 건물을 다 지은 후 받는 것이 건축 사용승인 이다. 모두 집이 소속된 면에서 받았다. 아마도 도심이라면 동사무소나 구청에서 할것으로 예상된다.

 

준공검사는 실제로 내가 하는것은 아니고 건출설계 사무소와 시공사가 합동으로 처리한다. 이때 정화조 설치, 주차장 설치, 가스설비 등등 검사를 받고 또한 건축물이 설계도 대로 규격에 맞게 지어졌는지도 실사를 나온다. 실제 면에서 실사가 나왔을 때 나는 그곳에 없었기에 마을 주민분들로 부터 사람들이 왔었다는 이야기만 들었다.

 

* 문제점

 

나의 경우에 정보부족 혹은 토목설계쪽에서 너무 안일하게 일처리를 해서 측량 중 하나의 절차를 제대로 하지 못했다. 그것은 바로 분할 측량이다. 측량은 크게 경계측량과 분할측량으로 진행되는데 경계측량은 다른 땅과 나의 땅 경계를 확실하게 하는 것이고 분할측량은 내 땅의 일부분만을 지목변경(농지 전용할 대상 땅) 할 것이기에 이를 나누기 위한 측량이다. 실제로 측량은 경계측량과 분할측량을 한꺼번에 진행하면 일이 편하고 좋은데 정보부족으로 인해 준공검사를 신청하려는 순간 분할측량이 되어 있지 않아서 서류 접수를 못한다고 했다. 그래서 부랴부랴 해당 절차를 처리한다고 이래저래 시간이 많이 소비되고 말았다.

 

실제로 이 작업은 건축주가 하는 것이 맞다. 단지 이 상황을 별도로 언급을 안해준 관련된 사람들;; 건축설계사 사무소, 시공사, 토목설계 사무소..

 

(2) 농지전용 마무리 : 농지전용 신청은 실제 건물이 지어진 후 완료가 된다. 그래서 건축물의 준공검사가 끝나면 이때 전용신청 마무리를 하게 된다. 이 작업은 토목설계사무소에서 대행을 해주므로 특별한 문제가 없을 경우 알아서 진행해준다. 그리고 완료되면 기존 땅이 두개로 분리되어 하나는 대지, 또 하나는 원래 지목으로 남아 있다. 이때 주소지에 추가번호가 붙는다. 예를 들어 ..면 ..리 110번지 였다면 110-1 번지가 추가로 생겨서 110번지는 집이 있는 대지로, 110-1은 기존 땅의 나머지로 나뉘어지게 된다. 그렇지만 나는 또다른 문제가 발생했다. 그것은 바로 건축 도중에 도로를 놓은 것이다.

 

내가 집을 지은 땅은 지목상 도로가 없는 곳이고 실제적 도로가 있는 지역이었다. 그러다보니 토지설계서에 도로를 놓겠다고 해야만 토목설계를 받아주었다고 한다. 그런데 이 사실을 토목설계 사무소에서 나에게 말해주지를 않았다. 그러니까 처음 신청했다가 실패하고 다시 도로를 추가로 그려서 허락을 받았다는 것이다. 그런데 나는 그 사실을 몰랐고 건축 도중에 이장님이 포장을 해주신다고 해서 그냥 내 땅 안에 포장을 했다. 아무튼 이래저래 꼬였다.  이 상황은 대충 이해는 가지만 실제로 어떤 일이 있었는지 완벽하게는 모르겠다. 그래도 누군가 또 고생을 하지 않기 위해서는 기록은 해 놓겠다.

 

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건축물 짓는 상황에 대해 처음부터 정리해보겠다.

 

(1) 땅사기 : 이때 등기 필수

(2) 토목설계와 함께 농지전용 신청 + 건축물 설계 + 시공사 선정까지 한방에 해서 건축허가 필증 얻어냄

(3) 토목설계서 대로 경계측량 / 분할측량 동시 진행

(4) 건축 설계대로 시공

(5) 완료 후 준공검사 : 이때 등기 필수

(6) 농지 전용 마무리

(7) 토지대장으로 지목 변경 확인

 

 

이것을 나의 경우에 맞추고 실제 자세한 부분까지 정리해보면

 

(1) 땅사기  : 이때 등기 필수

- 땅 알아보는것은 본인, 땅주인과 거래는 부동산에서, 등기는 법무사 사무소에서 처리해 줌(대행료 내야함)

- 보통은 부동산에서 다 알아서 해주지만 그래도 땅을 사는것은 쉬운 일이 아니니 가능하면 지목확인까지 본인이 직접하는 것이 좋음. 특히 세부 항목을 제대로 확인 해야 함. 이것에 따라 건폐율, 용적율이 결정됨. 또한 전용이 가능한 땅인지 아닌지도 결정됨.

 

(2) 토목설계와 함께 농지전용 신청 + 건축물 설계 + 시공사 선정까지 한방에 해서 건축허가 필증 얻어냄

- 토목설계는 해당 지역에 있는 측량사무소 이용으로 하는 것이 좋음(군청에 들락날락 해야 해서)

- 나의 경우엔 부동산에서 소개시켜줬음

- 시공사는 지인을 통하든 아무튼 알아서 결정

- 설계사무소는 특별히 원하는 경우는 따로 알아보고 대충 비싸지 않게 짓고 싶다면 시공사하고 거래중인 곳에다 맡기는 것이 이래저래 편리

- 허가필증은 토목설계 사무소 와 건축설계 사무소의 연동 작업임. 거기에 정화조 필증인가가 있어야 해서 시공사도 역할이 있음

 

(3) 토목설계서 대로 경계측량 / 분할측량 동시 진행

- 나의 경우엔 분할측량을 하지 않아서 완공 후 준공받기 사이에 처리함.

- 경계측량만 해도 건축물 시공은 시작할 수 있음.

 

(4) 건축 설계대로 시공

- 시공과정은 제일 중요한 현실적인 작업이긴 하나 비전문가가 관리감독 하기엔 실제로 너무 힘든 일이기 때문에 적당히 순리대로 하고 몇가지 중요한 포인트만 제대로 집어야 함

- 건축물의 가장 중요한 부분은 일단 단열임. 단열은 안락한 집이냐 아니면 너무 덥거나 너무 추워서 살기 싫은 집이냐를 결정하는 요소임

- 크고 많은 창문은 보기엔 좋으나 단열엔 적이므로 가능하면 줄이는게 좋음

- 두번째 중요한 것은 역시 내장재임. 특히 살림을 제대로 하려면 부엌을 잘 꾸며야 하는데 이것이 꽤 힘듬. 내장재는 시공사와 도급계약을 맺을 때 이미 결정되긴 하지만 중간에 바꿀수도 있으므로 잘 생각해보고 추가비용이 들더라도 마음에 드는 구조로 하는게 좋음

- 이하 나머지 시공에 관한 내용은 따로 정리할 예정

 

(5) 완료 후 준공검사 : 이때 등기 필수

- 준공검사는 설계사무소 + 시공사가 공동 진행. 이때는 분할측량이 끝나있어야 함.

- 사용허가 필증이 나오면 등기가 가능한데 등기하는 법은 따로 기록해 놨으니 그 글을 참고하도록 함.

- 준공과 등기 끝나면 민원 사이트에서 건축물 대장을 공짜로 띠어서 볼 수 있으므로 확인 가능 함

 

(6) 농지 전용 마무리

- 이작업은 토목설계를 맡은 곳에서 마무리 하는데 보통 알아서 진행해 줌. 나중에 확인만 해보면 됨

 

(7) 토지대장으로 지목 변경 확인

- 민원 사이트에 들어가면 토지대장을 공짜로 띠어볼 수 있는데 여기서 확인 가능.

 

* 집 짓는데 들어가는 소요 비용 종류

 

(1) 땅 거래/등기 : 부동산 대행료(백만원) , 땅 취득세(거래액에 비례) , 땅 등기비 + 등기대행 수수료(법무사 사무실) ==>전체해서 250만원 정도 들었던 듯

(2) 주 비용 : 토목 설계비 + 농지전용 신청 대행비(200평 기준으로 200만원 정도) , 집 설계비(20평 기준으로 250만원 정도) , 시공비(20평 기준 7천만원 정도)

(3) 측량비 : 경계측량 , 분할측량 (측량비는 평당 천원정도 되는듯)

(4) 부가 비용 : 토목 공사가 필요하면 추가로 필요, 하수구 뚫기 등등도 추가비용 소요

 - 전기: 200미터 초과시 1M당 42,900. 인터넷에 51,700 이란 돈이 든다고 대부분 말하고 있지만 실제로는 42,900(부가세 포함)이 든다. 아마도 51,700은 대규모 전기를 쓰는 경우에 들어가는 비용인듯 싶다. 일반 가정집 기준으로 보면 저압 단상이 들어가므로 싸다.

- 지하수 개발시  추가비용 : 대수공 기준으로 보면 거의 천만원 든다고 봐야 한다.

(5) 이행보증 보험비 : 개발 실패시 복구 비용 부분 보증보험 처리(이 비용은 군청에서 현장 검토후 어떤 어떤 항목에 대해 필요한지 사전 통보)

- 보증보험이 실제 비용의 5%인가만 내면 되므로 큰 부담은 들지 않는다. 단지 보증보험을 해본적이 없는 분들은 좀 헤매실듯 하다.

(6) 조경이나 기타 건축물에 관련된 비용

- 이건 건축주 맘

(7) 집 취등록세(기준세액의 2.8%)

- 기준세액은 군청에 이미 다 정의되어 있으므로 가서 계산해서 하면 된다. 중요한 점은 건축물은 어떤 자재로 지어졌느냐이다.

(8) 등기비(아주 적음) + 대행할 경우 대행수수료

(9) 기타 살아갈라면 필요한 비용 : 작은 것 같지만 모이면 큰 돈이다.

- 이사비용

- 살림살이 비용 : 가전제품 / 부엌살림 / 이불 / 기타 도구들 : 싼걸로 사도 5백 가까운 돈이 든다. 가전제품 좋은 거 사면 대박 높아짐.

- 벽난로 비용 : 이건 옵션. 하지만 하려면 최소 300은 든다. 좋은것으로 하려면 천만원 든다.

- 가스 / 난방비 : 가스경우엔 처음엔 통을 사야해서 20만원 넘게 든다. 기름은 요즘 등유가 리터당 거의 1400원 가까이 해서 400L 짜리 채울려고 해도 60만원 가까운 돈이 들어간다. 이 비용들은 집을 유지하는 한 계속 들어간다. 집이 크면 난방비는 겨울 기준으로 한달 백만원 나올 지경이다.

- 땔감 비용 : 벽난로를 놨을 경우 하루밤 때우는 정도에 5천원 정도 비용이 소요된다. 그래도 기름보다 훨씬 싸다;;

- 교통비용 : 초기부터 꾸준히 왔다갔다 하므로 매달 꾸준히 돈이 소비되며 나처럼 현재 주말에만 가는 경우엔 왕복 기름값 x 4주의 비용이 고정비용으로 나간다.

 

처음 맘 먹기도, 중간에 짓을때도 다 짓고 서류처리 하기도, 다 끝내고 살기도 쉽지 않은 것이 시골집이다. 지어놓고 보니 잘한것도 같고 걱정도 좀 많이 되고 하는데 요즘은 그냥 내가 낳은 아이라고 생각하기로 했다. 아이가 크는 모습은 즐겁고 이 아이를 잘 키우려면 부담이 된다. 어차리 애 낳고 살거 아니니..나는 집을 내 아이 삼아서 평생 키워야겠다. 그게 마음 편하다.